一、报告概述本报告基于2026年7月泸州市主城区及周边区县的实际二手房成交案例从成交价格、户型结构、区域分布、购房者偏好等维度进行深度分析旨在为购房者、业主及行业从业者提供数据参考与趋势判断。数据说明本报告所引用案例均来自2026年7月泸州市不动产登记中心备案数据及主流中介平台公开成交记录样本覆盖江阳区、龙马潭区、纳溪区、泸县、合江县等主要区域共计有效样本约1200套。二、2026年7月泸州市二手房市场总体概况2.1 成交量与成交均价2026年7月泸州市二手房市场整体呈现“量稳价微调”的态势。全市二手房成交约1850套环比6月小幅增长2.3%同比去年7月增长约6.8%。全市二手房成交均价约为每平方米6800元环比微降0.6%同比上涨1.2%。指标2026年7月环比变化同比变化成交量套约18502.3%6.8%成交均价元/㎡约6800-0.6%1.2%挂牌量套约42001.5%9.3%平均成交周期天约52-3天-8天三、分区域成交价格深度分析3.1 江阳区核心城区价格坚挺江阳区作为泸州市政治、经济、文化中心二手房成交均价约为每平方米7600元环比持平同比上涨2.5%。该区域教育资源丰富、商业配套成熟是改善型需求的首选区域。典型成交案例案例A江阳区酒城大道某2018年建成的电梯高层建筑面积118平方米三室两厅两卫成交总价92万元折合单价约每平方米7797元。该房源位于学区范围内挂牌15天即成交。案例B江阳区滨江路某2015年建成的江景房建筑面积96平方米两室两厅一卫成交总价71万元折合单价约每平方米7396元。江景资源对价格形成一定支撑。3.2 龙马潭区交通枢纽性价比凸显龙马潭区依托泸州高铁站和云龙机场的交通优势二手房成交均价约为每平方米6500元环比下降0.8%同比上涨0.5%。该区域近年新盘交付较多次新房供应充足价格相对温和。典型成交案例案例C龙马潭区高铁站附近某2021年建成的次新小区建筑面积89平方米三室两厅一卫成交总价56万元折合单价约每平方米6292元。业主因置换需求急售成交周期仅20天。案例D龙马潭区龙马大道某2012年建成的步梯房建筑面积75平方米两室一厅一卫成交总价42万元折合单价约每平方米5600元。该房源总价低适合刚需上车。3.3 纳溪区价格洼地刚需聚集纳溪区二手房成交均价约为每平方米5200元环比下降1.2%同比基本持平。该区域距离主城区有一定距离但近年来随着城市外扩和产业转移吸引了部分价格敏感型购房者。典型成交案例案例E纳溪区云溪东路某2016年建成的电梯房建筑面积102平方米三室两厅一卫成交总价53万元折合单价约每平方米5196元。购房者为首次置业的年轻家庭。案例F纳溪区某2009年建成的老小区建筑面积68平方米两室一厅成交总价32万元折合单价约每平方米4706元。该房源总价低适合预算有限的购房者。3.4 泸县与合江县县域市场以自住为主泸县二手房成交均价约为每平方米4500元合江县约为每平方米4300元。县域市场成交以本地刚需和返乡置业为主价格波动较小流动性相对较弱。典型成交案例案例G泸县玉蟾街道某2019年建成的电梯房建筑面积110平方米三室两厅两卫成交总价50万元折合单价约每平方米4545元。案例H合江县符阳街道某2014年建成的步梯房建筑面积85平方米三室两厅一卫成交总价36万元折合单价约每平方米4235元。四、户型结构与面积段分析4.1 成交户型分布2026年7月泸州市二手房成交户型中三室户型占比最高达到46%两室户型占比28%四室及以上户型占比15%一室及开间占比11%。三室户型仍是市场绝对主力反映出刚需和改善型需求的双重支撑。户型成交占比平均面积㎡平均总价万元一室及开间11%4528两室28%7850三室46%10570四室及以上15%135984.2 面积段价格分析从面积段来看90至120平方米的房源成交最为活跃占比约40%成交均价约为每平方米6900元。70至90平方米的房源占比约30%成交均价约为每平方米6600元。120平方米以上的大户型成交均价约为每平方米7200元改善型需求对大面积房源的品质要求更高。五、价格影响因素深度剖析5.1 学区因素学区对二手房价格的影响依然显著。在江阳区优质小学和初中划片范围内的房源成交均价普遍高于同区域非学区房每平方米800至1500元。案例A即为典型其学区属性直接缩短了成交周期。5.2 房龄与建筑类型房龄是影响价格的重要因素。2020年以后建成的次新房成交均价约为每平方米7200元2010至2019年建成的房源成交均价约为每平方米6600元2010年以前建成的老房源成交均价约为每平方米5800元。电梯房与步梯房的价差约为每平方米800至1200元。5.3 交通与配套靠近高铁站、公交枢纽、大型商超和医疗机构的房源价格支撑更强。龙马潭区高铁站周边房源虽然整体均价不高但流动性明显优于同区域其他板块平均成交周期缩短约10天。5.4 楼层与朝向中间楼层总楼层的1/3至2/3房源成交均价高于低楼层和高楼层约每平方米300至500元。南北通透、采光良好的房源溢价率约为3%至5%。六、购房者画像与成交特征6.1 购房者类型分布首次置业刚需群体占比约42%偏好总价50至70万元的两室或小三室房源重点关注首付比例和月供压力。改善型置换群体占比约33%偏好总价80至120万元的大三室或四室房源重点关注学区、环境和物业品质。返乡置业群体占比约15%多选择泸县、合江等县域或主城区次新房偏好即买即住。投资型购房者占比约10%偏好小户型、低总价、租金回报率较高的房源重点关注出租率和流动性。6.2 议价空间与成交周期2026年7月泸州市二手房平均议价空间约为3.5%较去年同期收窄约1个百分点说明卖方心态趋于稳定。平均成交周期为52天其中江阳区核心地段房源成交最快平均约35天县域房源成交较慢平均约75天。七、市场趋势研判与购房建议7.1 短期趋势判断展望2026年下半年泸州市二手房市场预计将保持“量稳价稳”的总体格局。一方面城市更新和新区开发持续推进新房供应对二手房形成一定分流另一方面核心城区优质房源供应有限价格支撑较强。预计下半年全市二手房成交均价将在每平方米6700至7000元区间窄幅波动。7.2 购房者建议刚需购房者可重点关注龙马潭区次新房和纳溪区性价比房源利用当前议价空间争取更优价格优先考虑交通便利、配套成熟的板块。改善型购房者建议聚焦江阳区学区房和品质次新房此类房源保值能力较强但需注意甄别挂牌价虚高的个案。投资型购房者建议关注小户型、低总价、近商圈或近产业园的房源测算租金回报率后再决策避免盲目追高。八、结语2026年7月泸州市二手房市场整体运行平稳价格呈现“核心坚挺、外围温和”的分化特征。实际成交案例显示学区、房龄、交通和配套仍是决定价格的核心变量。购房者应根据自身需求和预算理性选择适合的房源在充分了解市场行情的基础上做出决策。免责声明本报告基于公开成交数据整理分析仅供参考不构成任何投资或购房建议。具体房产交易请以实际核验信息为准。《动手学PyTorch建模与应用:从深度学习到大模型》是一本从零基础上手深度学习和大模型的PyTorch实战指南。全书共11章前6章涵盖深度学习基础包括张量运算、神经网络原理、数据预处理及卷积神经网络等后5章进阶探讨图像、文本、音频建模技术并结合Transformer架构解析大语言模型的开发实践。书中通过房价预测、图像分类等案例讲解模型构建方法每章附有动手练习题帮助读者巩固实战能力。内容兼顾数学原理与工程实现适配PyTorch框架最新技术发展趋势。